Сейчас одна из самых часто встречающихся сделок между лицами, это сделка с недвижимым имуществом.

Сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются риелторами, которые не всегда являются юристами. Они действуют по отработанной схеме, используют в своей деятельности шаблонные договоры, которые не учитывают особенности заключаемого договора.

У риелторов присутствует цель — заключить договор, передать документы на государственную регистрацию, после получить свою комиссию, а что будет потом — это проблема покупателей и продавцов.

Так или иначе, перед тем как заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо выполнить действия направленные на исключение всевозможных рисков.

Основной вопрос проверки чистоты сделки с недвижимостью — наличие претензий в отношении недвижимости со стороны третьих лиц, не являющихся стороной сделки (в том числе и в будущем).

Возможные риски при купли-продаже квартиры

Жилищные права несовершеннолетних

Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, из закона следует, что в случае, если дети проживают с родителями и снимаются с регистрационного учета вместе с ними перед продажей квартиры, то сделка является законной. Тем не менее в подобных случаях следует выяснять, зарегистрированы ли дети в новой квартире.

Граждане лишенные права пользования жилым помещением

В практике встречаются ситуации, когда лица, лишенные права пользования жилым помещением на основании решения суда, восстанавливают свои права и прежнюю регистрацию по месту жительства. В будущем это может создать проблемы.

Совместное имущество супругов

По закону необходимо нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, являющейся общей совместной собственностью. Однако такое согласие не требуется, если сделка осуществляется бывшим супругом. Поэтому в такой сделке могут содержаться подводные камни, поскольку в дальнейшем такую сделку можно признать недействительной.

Нарушены права законных наследников

Если имущество передано по наследству, присутствуют риски появление неожиданных наследников, например таких, которым не было известно об открытии наследства, либо наследников, фактически принявших наследство, но не обращавшихся к нотариусу за оформлением прав в течение нескольких лет.

Невыписанные жильцы

При отчуждении недвижимости с «невыписанными» жильцами у покупателя могут возникнуть сложности. Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

К примеру, если на момент продажи в квартире проживают лица, которые были зарегистрированы в ней на момент приватизации, выселить их в соответствии со ст. 292 ГК РФ не сможет и новый собственник.

Покупка недвижимости «с нанимателем»

Дело в том, что по закону продажа недвижимости влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Аналогичные по содержанию нормы содержатся в ст. 700 ГК РФ применительно к договору безвозмездного пользования. Договор найма жилого помещения и безвозмездного пользования нигде не регистрируется, поэтому фактически проверить его существование на момент заключения сделки невозможно.

В подведение итогов необходимо обозначить первые признаки сомнительной сделки:

• продавец излишне торопится совершить сделку;
• явно занижает стоимость недвижимости;
• в течение относительно короткого периода времени сменилось множество собственников квартиры;
• на момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или запрет.

Следует проверять всю историю недвижимости — от застройки и заселения дома до вашего продавца.

Проверка “юридической чистоты” сделки с недвижимостью требует не только значительных временных затрат, но и определенного административного ресурса, который зачастую недоступен простому гражданину.

В юридическую услугу по сопровождению сделки входит:

• юридическая консультация;
• юридический анализ правоустанавливающих документов объекта недвижимости и всех собственников;
• выявление «рисков прав требований» со стороны третьих лиц на объект недвижимости;
• организация подачи документов для государственной регистрации прав собственника;